La plupart des personnes qui envisagent d’acheter un bien immobilier à des fins d’investissement se demandent souvent si cela en vaut la peine. L’immobilier est-il un bon investissement? Honnêtement, il n’y a pas de réponse facile à cette question. L’immobilier en tant qu’investissement peut être lucratif et est généralement considéré comme relativement sûr, mais il comporte ses propres risques et facteurs à prendre en compte.
Nous avons compilé ci-dessous un guide de l’immobilier en tant qu’investissement, où nous avons rassemblé des informations sur :
- Les avantages et inconvénients potentiels de l’immobilier
- Des conseils pour investir dans l’immobilier
- La différence entre l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel
- Comment l’assurance hypothécaire peut compenser le risque
Les investissements immobiliers sont-ils sûrs?
Avantages:
Les investissements immobiliers sont souvent considérés comme un moyen généralement sûr de générer des revenus.
Le marché canadien du logement est assez stable et la valeur des propriétés augmente régulièrement. Alors que dans de nombreuses régions du monde, la constitution d’un capital immobilier peut prendre des années, voire des décennies, le marché canadien est généralement dynamique et la valeur des maisons augmente non seulement chaque année, mais aussi chaque mois (Toronto ou Vancouver, par exemple).
Rénover ou démolir et rénover une propriété peut être un moyen fiable d’augmenter la valeur nette d’une maison dans un court laps de temps.
Que vous achetiez un bien immobilier en tant que résidence principale pour accumuler passivement des capitaux au fil du temps ou pour le louer, il s’agit dans les deux cas d’investissement stables et fiables.
Risques liés à l’investissement immobilier à prendre en compte:
L’investissement immobilier peut sembler sans risque, mais il faut tenir compte de certains inconvénients.
Choisir le mauvais emplacement
L’emplacement de votre bien peut rendre sa location difficile ou affecter son appréciation. Faites vos recherches et trouvez les meilleures zones où vous souhaitez acheter pour tirer le meilleur parti de votre investissement.
Flux de trésorerie négatifs
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, prévoyez les revenus et les dépenses qui seront générés. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un flux de trésorerie négatif. On parle de flux de trésorerie négatif lorsque les sorties de fonds sont supérieures aux revenus et peuvent être dues, entre autres, à une vacance élevée du bien, à des dépenses d’entretien plus élevées que prévu ou à un loyer insuffisant.
Taux d’inoccupation élevé
Si vous possédez un bien immobilier dans l’intention de le louer, vous avez besoin de locataires pour générer des revenus locatifs. Cependant, il y a toujours le risque d’un taux d’inoccupation élevé lorsqu’on investit dans l’immobilier. En outre, la vacance devient plus préoccupante lorsque vous avez besoin de ce revenu pour payer l’hypothèque, les impôts fonciers, l’entretien ou d’autres dépenses.
La seule façon d’éviter ce problème est d’acheter un bien immobilier qui est très demandé. Cela signifie que votre bien doit être bien situé, que son prix de location doit être conforme à la fourchette du marché et que vous devez l’annoncer là où les locataires potentiels peuvent le trouver, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier.
Les locataires à problèmes
L’un des problèmes les plus fréquents lorsqu’on investit dans l’immobilier est celui des locataires à problèmes. Un mauvais locataire peut entraîner beaucoup de problèmes. Les plus récurrents sont le non-paiement du loyer, le fait de ne pas signaler les problèmes d’entretien, le fait de loger plus de personnes que ce qui est autorisé dans le contrat, ou le fait de négliger ou même d’endommager la propriété. Selon votre province, il peut être difficile d’expulser un locataire à problèmes, même avec un motif valable.
La seule façon de se protéger contre les problèmes des locataires est de mener un processus de sélection approfondi afin de minimiser les risques. Bien que cela puisse prendre un peu plus de temps et d’allers-retours, cela peut vous épargner beaucoup de maux de tête (et d’argent!) à long terme. Assurez-vous de vérifier les références, de procéder à une vérification du crédit et de vérifier les revenus des candidats pour vous assurer qu’ils peuvent effectivement couvrir leur loyer mensuel.
Manque de liquidités
Un autre inconvénient de l’investissement dans l’immobilier est le manque de liquidités. Contrairement aux actions ou aux fonds communs de placement, qui sont plus faciles à vendre, avec une propriété, vous pourriez finir par la vendre à un prix inférieur au coût du marché si vous avez un besoin urgent d’argent. Cependant, il est possible de profiter de la valeur nette de votre propriété pour demander un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit sur valeur nette immobilière.
Les rendements négatifs
Il existe un certain nombre de facteurs qui peuvent entraîner une baisse de la valeur de votre investissement ou un rendement négatif.
Bien que vous puissiez prendre certaines mesures pour vous protéger contre ces risques, d’autres facteurs peuvent être imprévus et/ou hors de votre contrôle. Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable en travaillant avec un agent immobilier et un inspecteur en bâtiment expérimentés.
- Défauts cachés et coûteux dans la construction, y compris, mais sans s’y limiter, les fondations, l’isolation, la plomberie, l’électricité, la toiture, le chauffage, la ventilation et la climatisation.
- Problèmes inattendus à l’avenir/entretien et maintenance (moisissures, remplacement du toit, remplacement du système de chauffage, de ventilation et de climatisation, etc.)
- Ralentissement ou correction du marché
- Construction à proximité affectant la valeur de la propriété (installation de voies ferrées bruyantes, logements sociaux, etc.)
Comment investir dans l’immobilier vous aide à vous enrichir
L’immobilier est généralement considéré comme l’un des moyens les plus stables et les plus sûrs de se constituer un patrimoine. En plus de l’appréciation presque garantie de la valeur de la maison, il n’y a pas d’impôt sur les gains en capital sur la résidence principale au Canada, ce qui signifie que votre patrimoine continuera de croître.
C’est une réalité que les Canadiens considèrent aujourd’hui leur maison comme un investissement immobilier à long terme et pas seulement comme un lieu de vie. Les prix des maisons sur le marché immobilier canadien continuent d’augmenter. Par exemple, en novembre 2021, la valeur moyenne des propriétés s’élevait à 720 850 $. Cela représente une hausse de 19,6 % sur un an par rapport à novembre 2020.
Bien que le gouvernement fédéral ait resserré les réglementations hypothécaires face à la baisse des taux d’intérêt sur le marché immobilier canadien, l’investissement dans l’immobilier est toujours considéré comme une option d’investissement sûre pour se constituer un patrimoine.
Types de propriétés pour investir
Tous les biens immobiliers sont des biens d’investissement et peuvent être divisés en deux types différents. Le premier est la résidence principale (la maison dans laquelle vous vivez). Le second est ce que nous pouvons définir comme un immeuble de placement. Il s’agit d’un bien dont l’objectif est de générer des flux de trésorerie, que ce soit en le louant à des locataires, en le transformant ou autrement.
Enfin, il est conseillé d’engager un gestionnaire immobilier si vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine. Ce dernier s’occupera des réparations, de la communication avec les locataires et de la gestion du bien en votre nom.
Comment investir dans l’immobilier au Canada
L’autogestion de votre propriété peut être extrêmement chronophage et coûteuse. Vous devez vous occuper de vos locataires et des coûts de construction. Si vous avez besoin d’un peu plus d’aide, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier.
Vous pouvez aussi réduire complètement les tracas en créant des REIT ou des Property Investment Trusts. Vous pouvez les acheter séparément d’un ETF ou en achetant toutes les REITs d’un autre ETF. Les investissements REIT offrent un moyen peu coûteux et facile pour commencer à investir dans le secteur immobilier. Les REIT sont des sociétés qui possèdent une grande partie des biens immobiliers et qui louent ensuite les terrains à divers investisseurs.
Groupes d’investissement immobilier
Le REIG est un type de fonds qui investit dans des propriétés. Si vous cherchez à acquérir un appartement et que vous voulez un endroit dans le voisinage sans avoir à vous occuper des propriétaires ou des problèmes de locataires, alors une société d’investissement pourrait être la bonne décision d’investissement pour vous.
Les sociétés achètent ou construisent des immeubles, parfois des appartements, et laissent ensuite les investisseurs les acheter dans leur société et rejoindre ainsi l’organisation. Un investisseur individuel peut acheter un ou plusieurs appartements. Mais la société qui le gère s’occupe du groupe d’investissement, en gérant l’entretien, la publicité et la recherche d’occupants et de locataires sur place. Cette gestion leur permet de percevoir une partie de leur loyer mensuel auprès de leurs employés.
Fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement investissent principalement dans des FPI et des opérateurs immobiliers. Ils constituent un excellent moyen pour les investisseurs d’obtenir une exposition diversifiée aux propriétés avec un investissement en capital très faible. En fonction de leurs stratégies et de leur objectif de diversification, les investisseurs bénéficient d’un choix d’actifs plus large qu’en achetant des FPI spécialisées. Comme les FPI, ces investissements ont un très bon profil de liquidité.
Un autre avantage majeur de ce type d’investissement est qu’il fournit des rapports et des données de recherche à ses clients pour examen. Ces données comprennent des informations sur les actifs acquis et les perspectives de la direction sur la viabilité des investissements immobiliers et des classes d’actifs.
L’investissement immobilier canadien est souvent considéré comme l’une des meilleures opportunités commerciales et est bien plus stable que l’immobilier dans de nombreuses autres régions du monde. Les barrières à l’entrée sont assez accessibles pour ceux qui disposent du capital à investir, ne nécessitant par ailleurs que des connaissances de base sur l’investissement immobilier. Il existe même des sociétés d’investissement immobilier qui aident à gérer les investissements au jour le jour, ce qui peut rendre l’investissement immobilier au Canada plus facile à gérer.
Les banques prêtant de l’argent à des taux relativement bas, cela fait de l’immobilier d’investissement une option intéressante pour ceux qui peuvent prétendre à un prêt.
Conseils à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier
L’investissement immobilier n’est pas toujours sans risque. Disposer de la mise de fonds pour acheter la maison n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il existe d’autres facteurs essentiels à prendre en compte pour que cette expérience se déroule le mieux possible. Après tout, il s’agit peut-être de l’achat le plus important que vous ferez dans votre vie.
Renseignez-vous
Le marché de l’immobilier est en mouvement constant. C’est pourquoi il est prioritaire de rester informé des tendances et des prévisions. N’oubliez pas de ne pas vous fier à une seule source. Faites des recherches, lisez et renseignez-vous. Il existe de nombreuses ressources en ligne et associations d’investissement où vous pouvez trouver des réponses à vos questions.
Soyez réaliste quant à votre budget
La première chose à faire est de calculer l’argent dont vous disposez et celui que vous pouvez emprunter avant de vous lancer dans l’investissement immobilier.
Ensuite, calculez le prix d’achat et la rénovation de la propriété.
Enfin, n’oubliez pas que le principal risque d’un investissement immobilier est de dépenser plus que vous ne pouvez vous permettre. Pour résoudre ce problème, vous pouvez vous adresser à un prêteur ou utiliser une calculatrice en ligne, comme celle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, qui vous donnera une meilleure idée si vous êtes en mesure de faire cet investissement.
Établissez des priorités en conséquence
Avant d’acheter votre première propriété, essayez de rembourser toutes vos dettes (prêts étudiants, factures médicales). Sinon, au lieu de voir des résultats positifs, vous finirez par devoir plus d’argent que vous ne pouvez vous le permettre. (Cela exclut les prêts à effet de levier).
N’oubliez pas de vérifier si vous êtes admissible au Régime d’accession à la propriété (RAP), une mesure incitative pour les acheteurs d’une première maison. Ce programme offre 5 ou 10 % du prix d’achat de la maison à affecter à une mise de fonds. Il permet également de réduire les paiements hypothécaires mensuels sans ajouter de fardeau financier.
Améliorez votre cote de crédit
Si vous n’avez pas la cote de crédit minimale requise pour un prêt hypothécaire, il peut être difficile d’en obtenir un. Au Canada, les côtes de crédit vont d’un score mauvais (environ 300) à excellent (900. La côte de crédit minimum requise pour un prêt immobilier est de 650. À partir de 650, les prêteurs vous considèrent comme un candidat sûr pour un prêt hypothécaire.
Par contre, si vous cherchez à améliorer votre pointage de crédit, vous devriez payer vos factures à temps et consolider vos dettes, entre autres, afin de faire remonter votre pointage de crédit au fil du temps. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’amélioration de votre côte de crédit, vous pouvez trouver plus d’informations ici.
Trouvez un agent immobilier
Un agent immobilier peut être une personne essentielle pour l’achat d’une propriété. Bien que vous ne soyez pas obligé d’engager un agent immobilier, un novice peut rapidement se sentir dépassé sans l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.
Le travail d’un agent immobilier consiste à vous guider dans toutes les démarches liées à l’immobilier. Cela peut inclure :
- Vous tenir au courant des conditions actuelles du marché immobilier
- Trouver des annonces exclusives
- Négocier en votre nom
- Vous aider à remplir les formalités administratives
- Vous mettre en contact avec des inspecteurs de la maison
- Montrer et répertorier votre maison à des locataires/acheteurs potentiels.
Tout est dans l’emplacement
L’emplacement est peut-être le principal facteur lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété. Cet élément est si important que même si la maison n’est pas dans le meilleur état possible, les investisseurs immobiliers chercheront à l’acheter simplement en raison de son emplacement. On parle de bon emplacement lorsque la propriété est proche de zones commerciales, de transports en commun ou d’entreprises, ou qu’elle se trouve tout simplement dans une zone où la valeur des propriétés est élevée.
Apprenez à connaître le marché
La tendance actuelle du marché immobilier détermine la performance et la rapidité d’un investissement. Toutes les personnes qui envisagent d’acheter un logement doivent connaître l’historique du marché immobilier ainsi que les tendances attendues.
Il peut également être utile d’évaluer les informations historiques parallèlement aux tendances actuelles. L’immobilier est souvent considéré comme un secteur cyclique en raison de l’impact de l’économie. Comprendre les données du marché vous aidera à bien l’appréhender.
Commercial VS. Investissement immobilier résidentiel
Pour savoir quelle est la meilleure forme d’investissement, soyons clairs sur la différence entre les deux. Ces différentes options ont leurs avantages et leurs inconvénients à examiner attentivement en fonction des objectifs, de votre tolérance au risque, du capital et de votre calendrier. Cela vous donnera une idée des options d’investissement immobilier qui seront les plus efficaces dans votre situation.
Avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial
Le marché des terrains commerciaux se compose de deux types différents: les immeubles d’habitation et les immeubles commerciaux, notamment les entrepôts et les bureaux. Bien qu’il s’agisse dans les deux cas de propriétés commerciales, les différences sont importantes.
La propriété commerciale est généralement classée comme une maison ou un appartement qui compte cinq appartements ou plus utilisés comme espace de vie. Les investisseurs qui achètent des condominiums, des duplex et des quadruples considèrent donc l’immobilier commercial. Par rapport aux immeubles commerciaux de type appartement, les immeubles de bureaux et les magasins sont généralement les immeubles commerciaux les plus populaires auprès des entreprises.
Contrats de location à long terme
Les contrats de location des biens commerciaux sont généralement plus longs que ceux des biens résidentiels. Les contrats de location des biens résidentiels durent généralement de 6 à 12 mois, tandis que les baux des biens commerciaux peuvent durer plusieurs mois. Certaines propriétés sont proposées à la location avec des périodes de location allant jusqu’à 10 ans. Les baux commerciaux constituent un moyen de protéger les investissements sur de longues périodes. La location pour des périodes plus longues peut permettre aux locataires de rester plus longtemps tout en préservant les flux de trésorerie, tout en réduisant les taux d’inoccupation. Il peut s’agir d’une solution plus sûre (et sans tracas) que le logement résidentiel, qui connaît généralement une rotation rapide des loyers.
Un meilleur retour sur investissement
Les rendements des investissements sont des ratios moyens pour le revenu brut, moins les investissements. Le ratio détermine ce que sont les revenus d’une personne une fois que le paiement nécessaire a été remboursé. Il est déterminé à l’aide de l’équation suivante : RSI = Rendement des investissements – Dépenses d’investissement.
Avantages de l’investissement immobilier résidentiel
Les maisons sont des investissements très différents. Les condominiums sont souvent très demandés dans les villes en raison de leur taille compacte. Les maisons unifamiliales, elles, sont des maisons destinées à être occupées par une seule famille, avec un accès direct à la rue. Une maison de vacances est généralement une résidence secondaire située dans une destination touristique. Cette propriété constitue une excellente escapade pour les familles et peut généralement être réservée des semaines, voire des mois à l’avance. Ces propriétés diffèrent par leur taille, leur emplacement et leur destination, mais elles sont toutes répertoriées comme des biens immobiliers résidentiels.
Le remboursement pour Immeubles d’Habitation Locatifs Neufs (IHLN)
Les investisseurs doivent payer la TVH sur les immeubles de placement. La valeur de l’immeuble peut être beaucoup plus élevée que prévu. Heureusement, les nouveaux investisseurs peuvent utiliser le remboursement pour les nouveaux immeubles locatifs résidentiels (IHLN) pour réduire leur charge financière et diminuer leurs dépenses mensuelles. Le remboursement de la TVH est disponible pour les investisseurs qui ont récemment acheté des immeubles locatifs construits ou achevé des rénovations. Le remboursement vise principalement à rembourser la grande majorité de la TVH, à condition que les investisseurs demandent le remboursement pour immeubles locatifs neufs dans les deux ans suivant l’achat.
Plus de locataires potentiels
Pour le meilleur ou pour le pire, à mesure que les prix des logements et des autres coûts de la vie augmentent, de plus en plus de personnes restent locataires plus longtemps. Les investisseurs et les propriétaires en profitent car il y a plus de locataires potentiels, avec l’avantage supplémentaire de pouvoir être sélectifs quant aux locataires qu’ils acceptent.
Protégez vos investissements immobiliers… et vos proches
Si vous achetez une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, vous aurez besoin d’une assurance SCHL, qui est obligatoire en vertu de la loi au Canada.
L’assurance SCHL protège le prêteur (souvent la banque) au cas où vous ne pourriez plus faire face à vos paiements. Mais qu’en est-il de votre protection et de celle de votre famille?
En cas de décès d’un propriétaire, avant qu’il ne puisse rembourser votre prêt hypothécaire, il incombe alors au plus proche parent – généralement un partenaire – de prendre les paiements excédentaires. S’il n’est pas en mesure de le faire, le prêteur peut reprendre possession de la propriété.
Même si nous n’aimons pas y penser, ce scénario est plus courant que nous ne voudrions l’imaginer. L’assurance-vie hypothécaire est un type d‘assurance-vie temporaire conçu pour protéger vos proches en cas de décès alors qu’un prêt hypothécaire est en cours.
Unlike traditional life insurance, the direct beneficiary of the policy is the lender, and the set term corresponds to that of your mortgage. As the name suggests, mortgage life insurance is a type of personal protection solution specifically designed to pay off your mortgage. Unlike CMHC insurance, a mortgage life insurance policy protects your loved ones and not your lender.
Contrairement à l’assurance-vie traditionnelle, le bénéficiaire direct de la police est le prêteur, et la durée fixée correspond à celle de votre prêt hypothécaire. Comme son nom l’indique, l’assurance hypothécaire vie hypothécaire est une solution de protection personnelle spécialement conçue pour rembourser votre prêt hypothécaire. Contrairement à l’assurance SCHL, l‘assurance-vie hypothécaire protège vos proches et non votre prêteur.
Le groupe d’assurance hypothécaire est votre meilleur choix
Magasiner le marché de l’immobilier n’est pas une tâche facile. Les prêts, le remboursement des dettes en cours, la recherche de la bonne maison, le versement d’un acompte… ne sont que quelques-uns des éléments à prendre en compte avant d’entamer ce voyage.
C’est pourquoi nous avons créé une assurance-vie hypothécaire qui vous soutient et vous protège, vous, et non votre prêteur.
Nous avons rendu notre assurance-vie hypothécaire abordable et facile à obtenir : pas d’examens médicaux, pas de rencontres en personne, pas de paperasse fastidieuse. Nous offrons une couverture allant jusqu’à 1 000 000 $, et vous pouvez décider de la durée de la protection (10, 20 ou 30 ans).
Chez Groupe d’Assurance Hypothécaire, nous sommes fiers de la souplesse de nos régimes. Contrairement à d’autres options sur le marché, votre couverture peut rester en vigueur, et votre famille peut utiliser l‘avantage monétaire de la façon qui lui convient le mieux… même après le remboursement de votre prêt hypothécaire.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les options d’assurance-vie hypothécaire, remplissez notre formulaire de demande pour avoir un entretien sans engagement avec l’un de nos conseillers agréés.
